Wij waren, zijn en blijven alert op ontwikkelingen in de markt en daarop eventueel te nemen maatregelen. Aan de hand van de stand van zaken per 31 december 2016 hebben wij de grondexploitaties opnieuw op actualiteit en looptijd bezien. Wij hebben tevens het worst case scenario doorgerekend waarbij de looptijden van de exploitaties zijn verlengd met vijf jaar. De resultaten worden gebruikt om de algemene reserve grondbedrijf te beoordelen (zie Reservepositie en paragraaf Weerstandsvermogen).

In de grondnota 2011 is het volgende financiële beleid vastgesteld:

Winstnemingen grondbedrijf

In de praktijk kan de ontwikkeling van resultaten gedurende de looptijd van het plan sterk fluctueren. Gezien deze omstandigheid hanteren wij een systematiek die rekening houdt met de daadwerkelijk gerealiseerde winst. Dit wordt bereikt door afroming van de winst naar rato van het aantal verkochte m² in relatie tot het totaal. Voorwaarde voor het afromen van de winst is echter dat de gerealiseerde opbrengsten hoger zijn dan de gerealiseerde kosten.

Reservepositie

Voor de financiële risico’s in de bouwgrondexploitatie is een algemene reserve grondbedrijf gevormd. Deze reserve dient om schommelingen binnen de grondexploitaties op te vangen. Bij financiële afwikkeling van complexen worden de voordelige of nadelige exploitatiesaldi verrekend met deze reserve. Ook kunnen aankopen, waarvan het niet verantwoord is de kosten volledig ten laste van het exploitatiegebied te brengen, ten laste van deze reserve worden gebracht. Rekening houdend met bestaande claims heeft de algemene reserve grondbedrijf enkel nog de functie van weerstandsvermogen. Daarnaast wordt de reserve ingezet als tijdelijk dekkingsmiddel voor gronden die nog niet in exploitatie zijn genomen en/of waarvoor nog geen exploitatieberekening voor handen is. De financiële ruimte hiervoor is echter beperkt. Daarom is besloten om voorzichtig om te gaan met het oormerken van gelden uit deze reserve.

Het beleid van de gemeente Someren is erop gericht dat jaarlijks een prognose van de te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie wordt opgesteld. Indien hieruit verliezen blijken, dan worden hiervoor voorzieningen gevormd. De berekening van de resultaten geschiedt op basis van contante waarde. Voor de resultaatbepaling wordt de grondexploitatie als één geheel gezien. Met andere woorden, verwachte verliezen en winsten mogen worden gesaldeerd. Voor een eventueel nadelig saldo dient dekking te worden gevonden. Echter, in die gevallen dat verliesgevende complexen in de tijd gezien eerder worden afgesloten dan complexen waarvan de winsten nodig zijn voor dekking van de geprognosticeerde verliezen, kan compensatie van verliezen en winsten uit het oogpunt van voorzichtig beleid niet onverkort plaatsvinden.

In het kader van het inzichtelijk maken van risico’s van de exploitatie wordt een onderscheid gemaakt in twee soorten risico’s. Dat zijn:
a. Voorzienbare risico’s (risico’s op planniveau). Voorzienbare risico’s worden jaarlijks bij de actualisatie van de exploitatieopzetten berekend. Voor verwachte verliezen wordt een voorziening getroffen c.q. dient de getroffen voorziening te worden aangepast. Voor het Lauruscomplex is een verliesvoorziening gevormd ter hoogte van het op dit moment verwachte verlies.
b. Onvoorzienbare of algemene risico’s (conjuncturele of marktrisico’s). Onder onvoorzienbare of algemene risico’s zijn te verstaan risico’s die samenhangen met conjuncturele ontwikkelingen waardoor de gronduitgifte over de hele linie stagneert. Ook komt de toerekening van interne apparaatskosten in gevaar. In de grondnota is bepaald dat de minimale hoogte van de algemene reserve grondbedrijf dient te voldoen aan een door Gedeputeerde Staten geaccepteerde norm. Als norm wordt een combinatie van de IFLO-norm en de scenario-analyse gehanteerd.

De IFLO-norm is gebaseerd op het totaalbedrag van de volgende twee componenten:

• 10% van de boekwaarde van de gronden in exploitatie;
• 10% van de nog te maken kosten van de gronden in exploitatie.

Daarnaast wordt per plan aangegeven wat het risico is conform de berekening van het worst case scenario. Voor de berekening van de noodzakelijke omvang van de reserve wordt per plan uitgegaan van het hoogst berekende geldelijke risico. De minimale omvang van de algemene reserve grondbedrijf is gelijk aan de som van de hoogste risico’s per plan (zie paragraaf Weerstandsvermogen).

Raming opbrengsten en bouw- en woonrijp maken

Jaarlijks wordt de fasering in de  uitgifte van bouwkavels in woningbouwplannen en daarmee de opbrengst voor de aankomende jaren in beeld gebracht. Dit gebeurt als volgt:
In november van elk jaar wordt een prognose voor de aankomende jaren gemaakt. Als leidraad daarvoor nemen we de dagelijkse actuele praktijk. Rekening houdend met de lopende gesprekken met belangstellende particulieren, ontwikkelaars, lopende opties en getekende overeenkomsten, maken we naar beste eer en geweten een inschatting van de te verwachten verkoop van bouwgrond voor het aankomende jaar. Uiteraard worden in deze verwachtingsprognose de voorhanden zijnde relevante beleidsstukken betrokken, zoals de nota Grondbeleid en de Woonvisie.

Bij elke nieuwe exploitatie wordt op basis van ervaringscijfers een raming gemaakt van de te verwachten kosten voor het bouw- en woonrijp maken van het plan. Deze raming wordt verhoogd met 10% voor nog niet voorziene werkzaamheden. Jaarlijks wordt bekeken of de raming nog actueel is of dat deze herzien moet worden op basis van de verdere uitwerking van het plan. Indien een herziening niet aan de orde is, worden de in het afgelopen jaar uitgevoerde werkzaamheden uit de raming gehaald en worden eventuele wijzigingen in het ontwerp in de raming verwerkt. Om tot een actuele raming te komen worden de nog resterende werkzaamheden tenslotte geïndexeerd op basis van de CBS prijsindex GWW van het afgelopen jaar.